Avis des défauts : la règle des 60 jours
Depuis le 1er janvier 2026, le droit suisse de la construction a changé : pour un ouvrage immobilier, les défauts doivent être signalés dans un délai de 60 jours. Voici l'essentiel de la réforme, sans jargon — et comment notifier correctement.
Le changement
Ce qui a changé au 1er janvier 2026
La révision du Code des obligations sur les défauts de construction (loi fédérale du 20 décembre 2024) est entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Elle remplace, pour l'ouvrage immobilier, l'avis « immédiat » par un délai clair.
Avant
L'avis des défauts devait être donné « aussitôt » — en pratique quelques jours. Une source constante de litiges et de droits perdus.
Depuis 2026
Pour un ouvrage immobilier, le maître dispose d'un délai de 60 jours pour signaler les défauts (art. 367 al. 1bis CO).
Impératif
Toute clause contractuelle prévoyant un délai plus court est nulle. Le 60 jours est un plancher, pas une option.
Qui est concerné
Uniquement les contrats conclus dès le 1er janvier 2026. Les contrats antérieurs restent soumis à l'ancien droit (avis « aussitôt »).
La règle
60 jours, deux points de départ
Le délai est identique, mais il ne court pas depuis le même moment selon le type de défaut.
Défauts constatés à la réception
Pour les défauts découverts lors de la vérification de l'ouvrage, le délai de 60 jours court dès ce moment (art. 367 al. 1bis CO).
Défauts cachés
Pour les défauts qui n'apparaissent que plus tard, le délai de 60 jours court dès leur découverte (art. 370 al. 4 CO).
La règle des 60 jours vaut pour l'ouvrage immobilier. Pour un ouvrage mobilier, l'avis reste dû « aussitôt » après la découverte (art. 370 al. 3 CO).
En pratique
Comment notifier correctement
Le délai ne suffit pas : encore faut-il pouvoir prouver que vous l'avez respecté.
1. Par écrit, en recommandé
La loi n'impose pas de forme, mais seule une notification écrite avec preuve d'envoi vous protège : la date de l'avis fait foi.
2. Décrivez précisément
Chaque défaut : localisation (pièce, étage), description concrète. Un avis vague peut être jugé insuffisant.
3. Joignez des preuves
Photos datées, procès-verbal de réception, correspondances : tout ce qui documente le défaut et sa découverte.
4. Demandez la réfection
Exigez l'élimination du défaut avec un délai raisonnable, et réservez expréssément tous vos droits (art. 368 CO).
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Norme SIA
Et si votre contrat intègre la SIA 118 ?
La norme SIA 118 ne s'applique que si elle est intégrée à votre contrat — mais elle change alors la donne.
Sous SIA 118, le maître bénéficie d'un délai de dénonciation de 2 ans dès la réception : pendant cette période, les défauts peuvent être signalés en tout temps (art. 172 et 173 SIA 118) — plus de course contre la montre. Pour les défauts cachés découverts après ces 2 ans, la norme exige un avis « aussitôt » (art. 179 SIA 118) ; pour les contrats conclus dès 2026, la règle impérative des 60 jours l'emporte toutefois sur ce délai plus court.
Questions fréquentes
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.
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