Délai de garantie construction en Suisse : CO 371 et SIA 118
À retenir
- Le délai de garantie relève de l'art. 371 CO : 5 ans pour un immeuble (al. 2), 2 ans pour un ouvrage mobilier (al. 1), dès la réception — jamais de l'art. 367.
- L'avis des défauts (art. 367 CO) et la prescription (art. 371 CO) sont distincts : il faut signaler à temps ET agir dans le délai.
- La SIA 118 est une norme privée, pas une loi : 2 ans de dénonciation libre, puis défauts cachés jusqu'à 5 ans pour un immeuble. Elle ne réduit pas la garantie.
- Depuis le 1er janvier 2026, l'art. 367 CO prévoit 60 jours d'avis pour l'immobilier et l'art. 371 al. 3 CO devient partiellement impératif.
- Le procès-verbal de réception est un moyen de preuve librement apprécié par le juge, pas un document automatiquement opposable.
Délai de garantie construction en Suisse : deux notions à ne pas confondre
Le « délai de garantie » mélange souvent deux choses que le Code des obligations traite séparément : l'avis des défauts (le délai pour signaler un défaut) et la prescription (le délai pour agir contre l'entrepreneur). Les confondre coûte cher.
En clair : signaler un défaut à temps ne suffit pas si vous agissez hors délai, et inversement. Les deux conditions sont cumulatives.
Le tableau des délais (art. 371 CO et SIA 118)
Voici l'essentiel des durées, avec leur base légale exacte. Le point de départ est toujours la réception de l'ouvrage.
| Situation | Délai | Base |
|---|---|---|
| Ouvrage immobilier | 5 ans dès la réception | art. 371 al. 2 CO |
| Ouvrage mobilier | 2 ans dès la réception | art. 371 al. 1 CO |
| Sous SIA 118 (immeuble) | 2 ans de dénonciation libre, puis défauts cachés jusqu'à 5 ans | SIA 118 + art. 371 CO |
Le délai de garantie (prescription) relève de l'art. 371 CO, jamais de l'art. 367. Passé ce délai, vos droits sont prescrits, même si le défaut existait depuis le début.
Avis des défauts (art. 367 CO) ≠ délai de garantie (art. 371 CO)
Après l'achèvement, le maître d'ouvrage doit vérifier l'ouvrage et aviser l'entrepreneur des défauts (art. 367 CO). Sans avis valable, l'ouvrage est réputé accepté pour ce défaut (art. 370 CO) — peu importe que la prescription coure encore.
Défauts apparents vs défauts cachés
| Type | Quand signaler |
|---|---|
| Apparent | À la réception / vérification (figure au procès-verbal) |
| Caché | Immédiatement à la découverte, dans la limite de la prescription |
Un défaut caché découvert la 4e année après la réception d'un immeuble reste actionnable, s'il est dénoncé sans délai et avant les 5 ans.
SIA 118 : une norme privée, pas une loi
La SIA 118 (« Conditions générales pour l'exécution des travaux de construction ») n'est pas une loi : ce sont des conditions générales éditées par la SIA, qui ne s'appliquent que si le contrat les intègre. La réception y est réglée aux art. 157 à 164 SIA 118.
Erreur classique : croire qu'elle « réduit » la garantie à 2 ans. Faux. Les 2 ans sont une période de dénonciation élargie (on signale tout défaut sans prouver qu'il était caché) ; la prescription reste de 5 ans pour un immeuble, alignée sur le CO.
Révision 2026 du CO
Depuis le 1er janvier 2026, l'art. 367 CO accorde un délai d'avis des défauts de 60 jours pour l'ouvrage immobilier (au lieu d'un avis strictement immédiat), et l'art. 371 al. 3 CO devient partiellement impératif, renforçant la protection du maître d'ouvrage.
La réception : le point de départ de tout
Tous ces délais courent dès la réception. D'où l'importance d'un procès-verbal daté et signé, avec la liste des réserves. Ce procès-verbal n'est pas automatiquement « opposable » : c'est un moyen de preuve, librement apprécié par le juge — sa force tient à sa précision, à son horodatage et aux signatures.
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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique.